新华房产6月13日青岛讯（记者 许颖敏 宫龙珠）养老产业已经成为中国企业抢食的重要方向，房地产也不例外。
老龄社会将至，青岛养老产业缺口巨大。据不完全统计，截至2013年底，青岛60周岁以上老年人达146万，占总人口的18.9%，而青岛养老机构只有252家，仅可提供床位3.6万张。据相关机构预测，再过二十余年，青岛老龄化高峰就要到来，每三个人中就有一个老年人。青岛市老龄办主任赵宝玲认为只有“促进养老服务业的社会化、市场化、产业化发展”，才能满足快速增长的社会养老服务需求。
系统完备的养老地产，需要一个完善的从建筑设计到配套设施、从娱乐护理到临终关怀等环节，可见的事实却是，建筑设计、配套设施、娱乐护理、临终关怀仍然缺乏完善的操作。因此，养老地产虽然极有可能继商业地产以后在未来成为中国房地产最诱人的概念和产品，不过，至少截止到现在，真正意义上的养老地产受社会经济发展水平、文化传承等因素制约，落地执行的情况并不乐观。
而在此之前的现在，房地产企业已经开始在青岛布局，一场由市场主导的养老地产模式正在展开。
养老地产是一个产业命题
养老地产更注重产品品质，“目前，中国养老地产项目主要是借鉴国外的一些做法，亟需开发及运作标准”，青岛地产经理人俱乐部秘书长龙江如是说。 事实上，养老地产的产业属性让它与普通住宅项目不同，从户型到配套再到运营，都需要与老年人生活需求对接的专向设计。
地处青岛新都心，万科怡园公寓扇形楼体格外突出，楼体外立面装饰工作还未完全结束。在这栋11层的白色建筑内，由万科借鉴日本经验设计的老年公寓产品样板间已经开放。“在青岛来说，这应该是最高档的（养老公寓）”，万科怡园的置业顾问如此向新华网记者说明。
怡园公寓，这是万科在青岛试水的首个养老项目
除了日本模式，德国养老公寓也在青岛落地。在即墨市温泉镇的芭东和园，推出了“国际连锁养生社区”的理念，作为芭东小镇的开发商，青岛芭东控股集团有限公司寄希望模式成熟后能够迅速复制，像百货公司连锁开店那样，把养生情怀、人文关怀的内核诉诸于不同的地方。芭东控股集团有限公司董事长杨晨光在接受新华网采访时表示，养老除了是个民生问题、社会保障问题，更是一个市场问题、产业命题。
仍然是基于自持物业的一种尝试
目前，多数养老地产的操作与万科养老公寓一样，都是基于自持物业的一种尝试，其中，万科养老公寓就是万科在每个楼盘内保留一栋住宅楼后改建的。在与万科怡园公寓一路之隔的万科城业主王阿姨看来，眼前的白色建筑只是邻里口中相传的“养老院”，还不清楚具体的价格，
价格确实是养老公寓市场博弈的焦点。但是，退休金不足3000元的王阿姨告诉记者，不会选择养老机构的另一个深层原因是——“养老院的服务差。”
刘云（化名）在平度经营着一家养老院，有近百张床位，几近满员，但苦于只有两名护工，根本忙不过来。最近，他们在急招护理员，甚至已将招聘信息发到了青岛市区。“一个月3000元，包吃住，可还是招不到人”，到人才市场找，透过熟人引荐，刘云想尽了一切办法，可还是没有招到理想的员工。
“护理员的专业素质是养老行业发展的关键”，青岛海川建设集团有限公司董事长吴鑫认为，劳动部门可以探讨建立适应市场需要的养老服务从业人员职业资格认证制度，尽快培养一批老年服务管理、护理康复等领域的高素质人才。
护理人员及其专业素质的不足确实是养老服务差的很重要的一个原因，“目前，青岛高级养老护理员就100多人，而其中金牌护理员只有10多人”， 青岛颐养护理职业技术学院副校长崔学芹告诉新华网，“现在，金牌月嫂每月的工资达到万元以上，育婴师的工资也在4500元以上”，崔学芹的判断是，收入低也是养老护理员队伍不稳定的重要原因。据崔学芹介绍，养老护理员工作比较容易找，一些人因为一时找不到合适的工作才会选择养老护理员，跳槽的可能性很大。
客源不应局限在青岛
除了硬件要求，万科怡园配备了专门的理疗师、营养师等，将为入住老人提供包括医疗保健、膳食在内的11类、50多项服务，正如北京万科总经理毛大庆所言，“我们不是在做养老地产，而是提供养老服务。”
据新华网了解，青岛万科怡园公寓共有50平方米、61平方米、69平方米及74平方米四种户型，床位费从2500元到3000多元不等，餐饮费1200元/月，公杂费100元/月，一级到三级护理的收费在2000元到2600元之间……综合计算，以B户型为例，每位收费5800元/月。
自2014年4月开始接受预订以来，青岛万科怡园“不到一周的时间，就有三组意向客户了，”在其销售人员看来，三组意向客户对仅有65套公寓、最多可容纳130人的怡园来说是个好兆头。不过，三组意向客户并不足以说明养老地产的市场认可度。“无论价格如何，晚年生活好不好，还得看子女是不是孝顺”，这是包含万科城业主王阿姨在内的多数人的养老观。
“现在北京上海等大城市有很多老人有这样的养老需求，将来项目运营起来可以把他们吸引过来”，也许，对杨晨光、万科、保利、新华锦以及众多投身养老住宅开发的房地产开发商而言，“养老地产的客源不应局限在青岛（某一个城市），应该而且必须辐射全国。”
