来源: 北京青年报
   

    随着众多房企、保险（放心保）公司纷纷涉足养老地产，养老地产目前进入了“群雄逐鹿”的时代，但是市场上开发的养老住宅，成功案例少之又少，致力于能够让老年人快乐安度后半生的养老住宅，到底应该满足哪些基本条件？养老地产开发及运营模式到底存在哪些问题？市场上有无成功的范例？有关部门面对“迷雾”一般的养老地产又该有何作为？国外养老地产发展模式、老年人生活方式究竟有何借鉴与学习之处？纷繁复杂的问题在“加快跑”的老龄化社会中急于寻找答案。
    雏形已现
    养老社区与保险计划联姻 运营模式尚在摸索之中
    险资“探路”养老地产
    伴随着“银发经济”的到来，各大开发商及保险企业纷纷在养老地产上“各显神通”。除万科、保利、远洋、绿地、绿城、首创置业、燕达等房企均涉足该领域外，包括泰康、中国人寿(601628,股吧)、合众人寿、新华保险(601336,股吧)等险资也试水养老地产。作为率先扛起险资进军养老地产大旗的泰康人寿，其斥资40亿元在小汤山温泉乡打造的养老社区生活体验馆于近日掀起“神秘面纱”。究竟保险产品+养老地产的模式能否成功运营，其号称国内第一家大规模国际标准持续关爱的社区能否为老年人“持续性”送去服务，以便创造美好的晚年生活、打造养老地产的示范社区，这一切都在等待时间去检验。
    体验养老地产
    北京（楼盘）昌平，与白浮泉湿地公园一路之隔。
    在考察了北京200多个备选地块、参考美国社区“选址法则”后，人寿最终选定将养老社区坐落于此。养老生活体验馆近日在此揭幕，引来业内人士观望。
    据了解，养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000名居民入住。先期入住的800位居民究竟能感受到何种生活体验、享受哪些生活服务？  
    据介绍，其体验馆内所有房型及功能空间均与未来实际入住的标准基本一致，不过根据房型和服务项目不同会略有差异。体验馆功能区间完备，包括美食餐饮中心、健康医疗中心、文化娱乐中心和生活起居空间等，着重为老年提供饮食、医疗、休闲娱乐、精神关照等“一站式”服务。该老年社区采取无障碍设计，设置医疗紧急呼叫服务系统，老年人可根据自己的年龄和身体状况，对应入住独立生活、协助生活、专业护理等不同功能的居住单元。此外，等正式入住后，社区还将为老年人提供居家清洁、被服换洗、物品管理、交通协助、代购代缴、物业维护、安保服务、监控检测等生活服务。
    养老社区在一些细节的处理上颇为抢眼。
    首先是走廊区间。与普通住宅相比，养老社区的走廊适当加宽，为1.8-2.4米，这样的宽度可供两台轮椅并行。走廊两边设置舒适扶手，方便行动缓慢的老年人行走。
    其次是居住区间。“因为人岁数大了以后，记忆力会随之减退，所以老年人可以将自己熟悉的物品摆放在门口的"记忆台"上，即便他们不记得自己家的门牌号，但当其看到这些物品时，也可认出这是自己的家。同时，房间入户门的宽度也是按照一台轮椅的宽度来设计的，房间全部采用无障碍设计，不设门槛，老年人可乘坐轮椅自由进出。入户门上下各安置一门镜，下面的门镜是为了老年人坐轮椅时看起来方便。”养老社区工作人员说道，“另外，房间独立开放式的厨房采取封闭式的装修方式，这样可以让电器的尖角全部"隐藏"起来，冰箱的高度也是专为老年人定制的，以便老年人在取东西时可以不用深弯腰。洗漱间安置下拉式座椅，若老年行动不便或比较疲惫，可以坐下来梳洗，以节省体力。卫生间采用防滑设施，遇水之后愈涩。墙边的转角都是圆形的……”
    另据工作人员介绍，为避免丧失自理能力的老年人久卧长褥疮，24小时专业护理房间配备了老年人专用的护理床，这样可减少护理人员的劳动量，便利其协助老年左右翻身，方便擦洗。“房间还设置了电子小护士站，小护士站与医院的中控系统相连接，医生可及时查看每一个病人的情况。同时，社区会为患有不同病情的老年人配备不同食谱，并把订餐送至房间内。”工作人员说道。
    最后是公共区间。在总面积为6000多平方米、上下两层的公共区间里，养老社区设置了健身房、台球馆、舞蹈室、瑜伽馆、茶室、餐厅、下沉广场、咖啡厅、图书馆、手工室等活动空间。“考虑到老年人不同的信仰需求，社区还会为信奉基督教、佛教等不同教派的老年人提供祈祷、诵经的场所。”工作人员介绍道，“此外，一些肌肉功能需要恢复的老年人在使用康复器械时，社区会有专业人员陪同训练。地下一层的游泳池要比标准的游泳池稍小，设置缓坡及升降机，方便老年人使用。”
    可以说在公共区间中，最惹人注意的是专为记忆障碍的老年人设立的活动区域“记忆小镇”。老年人可以将自己熟悉的“旧物”摆放在小镇里，以供回味。
    入住费用相对较高
    在中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦看来，保险产业与房地产开发商做养老地产的出发点及消费对象不一样，一般情况下，保险公司开发的项目更倾向于“关起门”来自己做，设施配置较好、档次较高、不对外张扬，多半是面向自己的保险客户来销售。
    的确，从目前销售情况看来，养老社区销售对象主要是来自其保险产品客户，入住门槛较高。据了解，于去年4月推出了第一款与养老社区挂钩的保险产品，即“幸福有约终生养老计划”，该计划由泰康人寿的《乐享新生活养老年金保险（分红型）》和泰康之家的《泰康人寿保险客户入住养老社区确认函》共同组成。“乐享新生活”是一款养老年金产品，提供从约定年龄开始、终身按月领取的生存保险金，可满足养老生活的日常开支，此外该产品还提供备选的一次性领取生存保险金，可作为养老生活的启动资金，也可进行再投资，其分红功能能够在一定程度上抵御通胀风险。
    除购买养老保险产品外，也可选择直接入住养老社区。不管选择何种方式入住，起点缴费均相对较高，费用为200万元，也可选择年缴20万、连续缴纳10年“分期付款”的方式。不难看出，该社区主要是针对那些具备经济实力的家庭。
    把握“服务半径”是关键
    中国房地产经理人联盟副主席、常务理事陈顺，近来一直关注养老产业的发展，他认为与以往传统养老社区强调硬件设施适老化、居住环境绿色环保外，泰康之家·燕园养老社区更多的是在打造老年人退休后、65岁以后的居住生活模式。“以往做养老地产，还主要是停留在设计的范围内，比如卫生间可以再大点儿、厨房可以相对小些、扩大公共区间等，但是在这里更注重的是退休之后的生活品质，通过安排各种社区生活，让自己的老年生活可以变得更加丰富多彩。”陈顺说道。
    但是对于老年人扎堆的“社区”，陈顺也表述了他的担忧，“现在几乎每家都是"独生子女"，基本都是"四二一"的情况，由于目前房价较高、物价也不便宜，这样一来，"四二一"当中的这个"一"便要顶着巨大的生活与经济上的压力，老年人选择养老社区也就成为一种趋势。但若生活在这里的全部是老年人，由于这类人群是"高危人群"，会经常出现抢救或是一些紧急情况、听见救护车的声音，这势必给居者的生活带来影响。因此，在做养老社区之前，开发企业要有充分的思想准备，要承担必要的社会责任，怎样把握"服务半径"，在老年人最需要帮助的时候给予关怀是必须要考虑的一个方面。”陈顺说道。
    未来发展上，泰康人寿董事长陈东升表示，公司今后要在长三角、珠三角等地开发养老社区，打造“候鸟式”养老模式，这种趋势势必会对其服务及运营能力在更大的范围内提出更高要求。与此同时，这也是养老社区能否获得社会认可、树立良好口碑的关键。本版摄影/刘佳
    艰难前行
    深度老龄化社会渐行渐近 伴随“银发经济”来袭
    养老地产问题凸显
    由于我国老龄化进程明显加快，出于对“银发经济”的看好，目前房企、保险公司、央企纷纷出手投资养老地产，投资金额已逾千亿，呈现“三分天下”的局面。据最新数据显示，截至2012年年底，中国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，预计在2013年将突破2亿、2034年突破4亿、2054年突破4.72亿。这组数据说明，我国迈向深度“老龄化社会”的脚步日益加快，“银发经济”来势凶猛、势不可当，这无疑给各方带来了客观的利润空间，同时面临养老地产尚无成功范例的现状，所要面对的问题也势必会复杂多样。
    问题一：吆喝概念
    既然是老龄化产业的“大势所趋”，那么“各路英雄”则势必会有意涉足养老地产。但在中华寸草心志愿者联盟主席、中国老龄科学研究院院长刘红尘看来，多数房企在该领域的作为更多的是去“吆喝”一种“概念”，“挂羊头、卖狗肉”的现象屡见不鲜。
    广义上讲，开发商牵头做养老地产，不管是哪家单位，只要是把资金放在养老市场中，这都是对养老事业的支持与促进。但是从狭义方面讲，如果开发企业目的只是想借此圈地圈钱，那么情况便不是这么乐观。因为这类企业通常经济实力较为雄厚，可以建设较为奢华的基础设施，加之其产品在销售前期可以采取促销降价的方式售卖，所以比较容易吸引老年人前去居住。但长此以往，大量资金涌入市场便会扰乱市场秩序，对真心运作养老项目的机构会产生强烈冲击。”刘红尘说道，“另外，目前政府为鼓励社会资本进入养老市场，拓展投资渠道，对企业、外资等注资该领域并不排斥，有些投机分子也的确存在，这就使本来举步维艰的养老机构运营更加艰难。但经过一段时间之后，国家相关部门也会逐步完善准出机制，会逐步淘汰基础设施落后、服务质量低劣的机构，同时那些投机机构也可能很快会被市场"清理"出去。”
    问题二：普遍收费较高
    除“吆喝概念”外，目前开发商所建设的项目还普遍存在收费较高的情况。据中国房地产经理人联盟副主席、常务理事陈顺介绍，目前养老社区的收费类型不外乎以下几类：第一类是保险公司售卖其保险产品；第二类是非保险公司收取一定数额的会员费；第三类是收取“租金”，典型的例子便是双井附近养老公寓恭和苑，该养老公寓采取押一付三的租住模式。
    综观目前市场上运行的养老项目，不管是采取何种收费模式，收费均居高不下。“例如，一些项目若想入住，光会员费便要收取百余万元。”刘红尘说道。由于我国目前老年人储蓄可支出范围有限，项目收费过高，势必受市场“冷遇”，邻近北京的某大型养老项目便是一例。该项目占地面积较大，总投资百亿余元，住区“适老配件”齐全，医疗、休闲娱乐配套设施等比较完善，但是由于该机构地理位置相对偏远，且入住费用较高，对完全失能老人全天候护理收取费用最高为15000元/月，很多老人表示无力长期支撑，这就导致该机构入住率较低，一年亏损金额上千万元。
    问题三：软性服务不到位
    不管是公办、民营的养老机构，还是以开发商为主导的养老公寓，其硬件设施与软性服务与国外相比都有一定差距，其中差别最大的地方则体现在“服务理念”与服务质量上。刘红尘认为：“目前我们国家需要的养老护理人员最低应该在是1300万左右，但是现在实际在岗的从业人员在270万至290万之间，其中受过专业培训的仅在29000人左右。全国有四万家养老机构，受过培训的人多集中在中南沿海等大中型城市，专业人员在西部地区分配乏力。护理人员培训的内容仅限为"书本"上的知识，与实践相脱节，其经济收入水平与社会政治地位较低、劳动强度较大，养老机构很难留住人才。”
    陈顺认为，“让护理人员提供优质服务，在其有效率、心地善良的同时还要有"特殊技能"，比如，面对老年人出现特殊情况时，早一分钟有经验的护理对其挽回生命起到至关重要的作用。应开办专门学校培训专业护理人才，同时让其享受较高福利待遇。”陈顺说道，“因为护理及服务是每个老年人都需要的，所以但凡养老社区，其软性服务的水平与质量应该是衡量一个项目是否成功的重要标志。带有护理性的服务能不能让人满意，是这个社区能否可持续发展的一个核心竞争力。”
    中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦认为，“如果把持续服务与"盖房子"、项目设计相比，那么显然是前者更重要，因为没有服务等于"零"。即便有的项目硬件设施较差，但如果服务到位也可以。”开彦说道。
    问题四：长期运营能力较差
    在开彦看来，现在开发商盖房子条件较好，但是很多项目整体运营不起来，没有人去管理，很多资金也不知道该如何运作，这就导致老年人住得不舒服，也不愿意去居住。
    陈顺表示，养老地产与普通房地产管理的最大区别就是要“持续运营”。开发商需要长期投入精神上及道义上的支持，如果没有做好长期运营的准备，那么养老地产肯定做不好。
    此外开彦认为，运营的前提是要对养老地产的性质、运作模式及老年群体整体需求上的研究，特别是要研究怎样运营养老地产才能盈利。“如果没有盈利，开发商不会有积极性去做这个事情。”开彦说道，“普通住宅建好之后，通过广告宣传将其卖出便可盈利，但老年地产需要投入建设的部分比较多，比如老年会所、老年医院、老年文化、健康设施投入等，且养老地产的很多产权是不能卖且卖不掉的，从比例关系上看，开发商基本上是按照项目30%持有，70%可以拿到市场上去卖。现在房地产项目的盈利也不过是20%-30%，将70%卖掉的话也不过是刚刚收回本金，剩下持有的部分如何盈利，就要靠日常管理、出租与服务。养老地产的盈利是在项目运营后期，如果运营得好，这种盈利比例可能比卖房子的收益还要高。”
    问题五：养老观念陈旧
    陈东升在美国考察养老社区时，看到95岁的老人还在跑步机上跑步、86岁老人还在房间里练平衡感觉很吃惊，“我觉得我们一定要让中国的老年人像美国老年人一样，一定要改变对生命、对生活的态度。”陈东升说道。
    但在中国，拥有这般健康心态的老年人可谓不多，他们更多的是选择呆在家里，省吃俭用、依旧替子女儿孙忙前忙后。
   “我们国家的老年人心地"特别善良"，怕儿女多花钱，如果他们知道把自己送到养老社区要支出大笔费用，很多人就不会选择居住养老社区，怕给儿女添麻烦。”陈顺说道。“此外，中国人和外国人养老观念差异很大还在于，国外老年人不会觉得住进养老机构时是不光彩、子女不孝的一件事，而我国的老年人会觉得自己是被子女所"抛弃"。我国的老年人在思想及行动上没那么自由，加之我国公共服务设施不完善，这样就很难谈老年生活了。”