来源：中国经营报 
   

    养老产业正成为资本市场追逐的价值洼地。近日，中石化宣布斥资80亿元进驻养老地产，这一“豪举”还只是众多企业涉足养老地产领域的冰山一角。数据显示，目前已经有包括万科、保利、绿城、首创、华润等23 家房地产开发企业在内的开发商投身养老地产。
    这让看上去很美的养老地产顿时变得炙手可热。不过，在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，对于养老地产的开发，如果开发商仅限于开发阶段的竞争，赚的只能是苦力钱，成熟的运营能力才是法宝。他提醒：目前来看，养老地产并没有成熟的商业模式，更多的还需要政策机制的配合以及配套设施的完善，否则养老地产的商业前景不容乐观。
    外行挟资本跨界进入
    近日，中石化四川销售有限公司与郫县签订了《天府惠泽桃源颐养中心项目投资协议》，探索养老产业园区开发模式。

　　据了解，该项目总投资80亿元，规划养老床位1万张以上。中石化四川销售公司董事长黄久长表示，该项目将配套医疗、康体、商业、餐饮、娱乐、酒店、幼儿园、学校等上下游相关产业，打造以“养老”“养生”为核心的系列产品，最终形成宜商、宜居的可持续养老产业园区，公司欲将该项目打造成国内最好的养老产业。“不过，对总公司来说，项目将由下属地产公司开发，目前也处在尝试阶段。”
    民政部部长李立国曾公开透露，目前全国养老床位数为390万张，平均每千名老人拥有养老床位数为20.5张，床位数供需差距加大。“一旦项目完工后，规划的1万张养老床位将大大缩小养老床位供需严重失调的局面。”中石化相关人士表示。
    不过，在中石化此举在业内人士看来，似乎只是其业务多元化的一个尝试。“对中石化来说，房地产开发仍然是一个全新的行业，而且养老地产的开发，目前尚无成熟模式可参考，唯一的优势就是有雄厚的资本背景，依托这些，其开发的养老地产在前期运作能保证资金充足运用，但是后期运营却需要认真考虑。”业内人士表示。
    近年来，进入养老地产的跨行企业并非孤例。2012年末，泰康人寿和合众人寿先后正式对外宣布，销售与养老保险产品挂钩的养老地产，与此同时，关于险资试水养老地产融资模式也在推进当中。
    对此，北京一家保险公司人士表示，相对于这几年资本市场的大幅下跌，保险资金相对安全，保险资金进入养老地产后，可以作为新的投资渠道，在风险上可以起到分散作用。“最好是项目建设和运营要分离，在前期要依靠房地产开发商的开发，后期要有专业养老服务管理经验的强大团队支撑。”
    地产企业也开始试水
    不过，相比中石化、泰康人寿等企业在养老地产的跨区域经营，各大房企在养老地产的频频试水则更显得驾轻就熟。
    2012年8月，万科与长春市政府签署一项协议，万科集团下一步将投资120亿元，在长春市多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。
    长春市政府相关工作人员表示，健康养老住宅社区及文化创意产业项目初步选定改造目标是长春市各主要棚户区。“双方目前只是签署框架协议，具体细节还需进一步探讨。”
    万科集团总经理郁亮在接受《中国经营报》记者采访时表示，对于养老地产，万科集团愿意主动尝试，在这方面做一些试点和前期准备。
    无独有偶，远洋地产的第一个养老服务项目“椿萱茂”计划将于2013年投入运营。据了解，为更好地发展养老地产，远洋地产已经成立了养老地产业务发展中心，作为独立项目自负盈亏。“但目前在集团中的投资比重只占很小一部分。”远洋地产总裁李明说。
    在王永平看来，与传统意义上的商业地产不同，养老地产的配套不需要便利的交通、繁华的商业等成熟的商业氛围，而是需要养生、优美的环境，便利的医疗等配套设施。“一般在企业产品线定位上，是作为一个独立的专业板块来经营，因此除了房企本身需要有专业的开发队伍外，从政策方面来说，更应该有相配套的机制来保障。”
    近年来，随着中国步入老龄化社会成为事实，外部环境也开始出现一些利好消息。根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》，2011~2015年，全国60岁以上的老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加860万人；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。到21世纪中叶，我国老年人口数量将占全国总人口的1/3，为所有发达国家老龄人口的总和。
    对此，李明认为，随着经济增长模式的转变，内需将在国家政策扶持下逐步释放，加之人口结构变化，房地产行业新的市场需求将随之产生，养老地产的市场需求，将会逐步得到释放。
    盈利艰难风险不小
    不过，到目前为止，养老地产并没有可行的盈利模式。投资高、回报低、成本回收时间长、对资金管控能力和企业运营能力要求高，这是养老地产的基本特点。
    从国外经验看，对于以持有为主的养老地产，即使运营良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年仅有8%~10%的回报率，这对于以往习惯于高利润和高资金流动性的房地产企业来说，将是一个艰难的挑战。
    李明告诉记者，目前国内养老地产没有固定的盈利模式，都只是通过一次性卖房来获得现金流。“事实上，养老地产实质上还涉及到更多的内容：比如老年护理、服务、医疗，这些才是养老地产的核心，但这些方面法规尚不完善。”
    同策咨询研究中心总监张宏伟认为，对于开发企业来说，无论是直接开发或配建改建，养老地产项目散售模式是很难持续的。“散售的结果必然是另一种房地产开发项目，项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。因此，养老地产必须寻求一个适合自己的运营模式，如采取出租、卖产权、直接买断等方式进行。而更具体的问题，则是看医疗机构是否能够满足社区老人护理需要。”
    同策咨询研究中心一份数据显示，在我国，入住上海的太平养老社区需缴纳保费233 万元，入住北京的泰康人寿养老社区需缴纳保费133 万元。如此高昂的养老收费注定养老地产只是极少部分高收入人群的消费专利，在中国目前的收入水平下想要规模化发展肯定很难，而能实现盈利的大型养老地产项目更是没有。
    此外，对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。即使有一些补贴政策，也是针对个别企业量身定做，并没有统一的、公开的标准化的政策支持这些养老地产项目的推进，这对于养老床位的新增以及增加以后运营服务都增加了变数。“政府要坚持防范以养老之名只开发地产，防止开发商把养老地产作为拿地模式，而不去做运营。”张宏伟提醒说。