在号称“最严厉的调控”下,房地产商正不断尝试寻找新的蛋糕。最近,退休年龄延迟引发的激烈争议,催生了公众对养老问题的担忧。嗅觉敏锐的开发商,从这个引起群体性焦虑的问题中嗅到新的商机,不少“大佬”表示将会大举进军养老地产。
尽管各界几乎一致看好养老地产的发展前景,但目前养老地产市场仍处于鱼龙混杂的起步阶段,养老地产的有效盈利模式至今仍未找到。在土地市场价格日益走高的市场背景下,养老地产或成为部分房企进行“圈地运动”的工具。而养老地产,便在这样的困境与顾虑中蹒跚起步。
土地的瓶颈
中国已经处在老龄化社会进程中,且人口老龄化的速度正在加快。老年人口规模大,消费潜力大,养老地产发展前景广阔。然而,这可见的蛋糕,在当前未必就意味着巨大的商机。首先,是土地瓶颈的问题。
近年来,地价涨幅惊人,而商业型养老项目基本都建在国有出让土地上,由于在城市规划领域中没有“养老产业用地”这一土地用途,多数养老项目的土地只能以招拍挂方式获得,导致前期投入中的土地成本非常高。
中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊介绍说,养老地产的用地性质一直没有明确规定,开发企业通常以住宅用地、医疗卫生用地或工业用地形式拿地,但不论是哪种形式,都要通过正常的招拍挂程序获取土地,成本与普通商业用地没有区别,可是养老地产的投资回报周期一般都要7至10年,是商业地产的两倍,投资高、回报低让很多投资企业心有余而力不足。
高土地成本的养老项目是不能与普通住宅相比的,普通住宅可以全部销售,而做养老地产的企业要做医院,还要做养老的配套设施,导致经营压力加大,持续发展也面临问题。
政府的顾虑
由于目前没有养老产业用地政策,一直以来,业内人士不断呼吁制定养老机构拿地的相关优惠政策。
“目前,政府制定拿地政策尚有所顾虑,一方面要鼓励民间资本进入养老行业,一方面又要预防企业以养老的幌子拿地搞商业地产。”国内某养老杂志的人士表示,一些开发商以养老产业为由获取土地,却以商业地产的模式营运,将建好的房屋出售的情况也确实存在。
中国城市规划协会副秘书长赵云伟博士表示:“由于缺乏足够的政府支持,养老项目的土地优惠政策又尚未明确,目前投资机构运作养老地产的过程较为艰辛,有如在丛林中摸索前进。”
记者了解得知,一些颇具实力与品牌的地产商已高调宣布进军养老地产,但事实上,在已经规划开工的项目中,有的只是在社区内配建一两栋养老住宅,有的甚至纯粹以养老住宅的名义销售一般楼盘。
“老年公寓用地一般很便宜,而老年公寓本身多数是承担着带动项目土地升值的任务,并非为了发展养老产业。所以养老地产不过是开发商的一种噱头。”某开发商透露。
“正因为养老项目一度沦为开发商拿地的噱头,再加上政府对养老项目的监管、认证制度不健全,所以很多地方政府没有明确养老项目拿地的优惠措施。”研究养老产业发展的人士指出。
据《羊城晚报》

(来源:齐鲁晚报)