滔滔黄河，演绎出无数荡气回肠的故事；浩浩中州，时常响起令人耳目一新的创新之歌。河南成益置业有限公司在地产开发中探索医养结合居家养老体系建设，无疑是创新之歌中的强音符。此医养地产的创新做法，是化解当前老龄人口多与资金投入少的矛盾，以及居家养老困境的有效途径。
近日，中国经济时报记者走进河南，调研河南在探索医养结合居家养老等方面的新做法。在走访中，成益置业的医养地产模式引起了记者的注意。其医养模式是在建设全龄化社区时，配套医疗设施和医护人员，对老、中、少三代居住人员提供就近健康检查、养生指导、日常护理和就医安排。
“这既能保证健康宜居、又能使老年人看护与病人就医等烦心事由专业人士轻松解决，同时避免了专业养老机构居住人员结构单一、亲情缺失和生活气息不浓的弊端。”河南成益置业有限公司董事长李清芳介绍，该医养地产模式的优势在于，首先解决了单纯建设养老机构资金投入大而中低收入老年人又住不起的问题；其次是化解了中国式居家养老的亲情关怀问题；第三是拓展了老、中、少三代人员的健康检查和养生指导，使居民的整体预防保健提升到一个新高度。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松对中国经济时报记者表示，我国老年人口数量庞大，需要对不同人群、不同城市、不同收入的各种养老模式进行探索和发展。新兴的医养社区，即全龄化社区的居家养老模式是未来的发展趋势之一。
医养地产破解居家养老难题
从总体来看，我国老龄社会面临三个新变化，邓郁松说，一是我国目前60岁以上老年人数量已经超过2亿人，约占全国总人口的15%。二是2013年，我国城镇户均住房已经达到1.0套左右，即，住房从供给不足转为总量基本平衡，局部过剩。所以，未来住房市场发展要重视从数量扩张向质量提升的转变，更加重视满足住房者提升住房品质和综合服务的需求，例如，随着房地产市场发展阶段和我国人口结构的变化，未来房地产开发企业要更加重视可持续化的服务理念。三是计划生育政策的实施，导致独生子女在老年人养老方面面临很大的压力，人们对居家养老、社区化养老的需求也日渐旺盛。
然而，以上新变化引起的新问题在现有的养老机构中，却没有得到很好的解决。据全国老龄委7月16日发布的我国首个《养老机构发展研究报告》显示，“十二五”期间我国养老产业呈现迅速发展的态势。截至2014年底，我国共有各类养老服务床位551.4万张，每千名老年人拥有养老床位26张。目前养老机构整体运营情况并不乐观，养老产业的投资“收益期较长、利润相对较低”的特点明显。有32.5%的养老机构呈现亏损的状况，有48.1%的养老机构的运营状况为基本持平，即不赔不赚；仅仅有19.4%的养老机构有所盈利。
在需求缺口巨大的情况下，现有的养老机构为什么会出现盈利较少甚至亏损的局面呢？河南成益置业有限公司董事长助理施豫娟分析说：一是很多集中式养老社区，远离城区，老年人与儿女相见困难，虽然养老设施高端，因社区缺乏活力，大部分老年人不愿意去，同时正是由于设施高端，能享受起的老年人寥寥无几；二是与国外不同，我国许多老年人从传统观念上还没有完全接受到养老机构去养老的理念；三是大多到养老机构的老年人因为生活不能自理、儿女赡养不力，或者是三无、五保老年人等，如果家庭完善和允许，90%的老年人还是会选择居家养老。
河南省民政厅老龄工作处副处长张宏兵向记者介绍，到2013年底河南省有老龄人口1304万，占13.87%。现有养老床位26.6万张，还差6.4万张，失能老年人床位尤其紧张。河南省市和农村的养老机构覆盖率分别约为20%和16%，在养老方面不堪重负。最近，河南省投资500万元正在建设全省养老机构的12349信息呼叫服务平台，使全省780家养老机构的床位和运营费用补贴等都可以在网上查询，以便最大限度地科学利用资源，但是养老问题的压力依然很大。张宏兵认为，要彻底改善养老现状，除了政府努力，重要的是要调动社会力量，探索医养结合、养老公寓、托老站、社区互助等模式，重点从社区居家养老着手，就近养老，既亲情化又能解决上门服务的问题。
居家养老是解决我国老龄化问题的主要方式，但不少居家养老的老年人面临生活无人照料、生病无人看护、就医问药困难等一系列难题。如何解决90%老年人的居家养老问题？这是中、低层收入老龄群体十分关注的，也是一个不容回避的重要社会问题。李清芳认为，要破解居家养老难题，必须探索创新医养地产模式，社区不仅满足一般的居住，还要满足业主的养老需求，建立社区医疗和养老的联系机制。“要真正解决中低层收入群体的养老问题，需要负责任的地产商，急政府所急，想百姓所想，创新机制，有所作为。”
在李清芳看来，医疗和养老的有机结合是一个新课题。去年7月，她曾赴日本、美国和台湾等地考察，这些国家和地区基本上都有成熟的养老模式，而且政府的政策和资金支持都比较到位。相比，我国内陆地区刚进入老龄社会，还处于探索阶段。开发商必须靠自身实力支撑医养地产项目的费用，还要创新发展模式。
“如果投资开发单纯的养老社区，就要配套三甲类医院，靠开发商自己的实力几乎完不成，这也是许多开发商做养老地产不成功的重要原因。”李清芳说，因此，成益置业另辟蹊径，与北京益士医疗产业投资控股有限公司合作，发挥各自优势，合力打造一个宜居、宜养、宜医的全龄化社区。
李清芳介绍，全龄化社区有小孩、年轻人、老年人，充满了活力。这样，小区中的老年人不会太多，加上幼儿园、医养机构和商业街等配套设施，可以支撑业主中的老年人老有所养、老有所医。其中，地处郑州市龙湖镇的维也纳湖畔小区，七八十栋楼已经拔地而起，别具特色的是，其中两三栋楼做养老地产，并开设全科诊所、护理站、日托所、老年公寓、大病绿色通道(全国性的医生专家库)等，服务小区老龄人群和其它居民。“我自己的父母身体也不好，父亲已经卧床10年。做好全部养老设施后，会第一时间把父母搬进维也纳湖畔小区。”李清芳说。
据了解，在前期的工作中，该小区大概能容纳多少人，老年人占比是多少，后续的投入和服务等，成益置业都做了仔细核算，资金投入在承受范围内并能够做好社区服务。
记者走进维也纳湖畔小区，来购房的人络绎不绝。职业顾问杜先生介绍，目前，龙湖的地产项目很多，但龙湖维也纳湖畔是惟一一家医养地产项目，并且很受欢迎，已经有2000家业主购买入住。
谈到医养地产的可持续发展，李清芳说，公司是地产、教育、医疗和金融的集团化运作。养老项目是所有地产项目中必备一环，投入比正常住宅楼稍微大一些。同时，作为北京益士医疗的股东之一，可以保障其与社区医养合作的持续性，为居民提供切实可行的大健康服务。李清芳坦言，医养地产的医护人员费用很高，如果涉及养老地产的开发商在置地、养老设施建设等方面得到国家补贴，相关医护人员收入可以免收个人所得税等，会促使更多的人积极参与到养老事业中来。
医养结合创新居家养老模式
医养地产养老模式是一个新概念，是居家养老的新方式。医养怎样结合，模式如何构建？北京益士医疗产业投资控股有限公司董事长张长勇认为：在国内医疗改革的大环境下，整个医疗行业正在快速多元发展，特别是目前国家大力提倡的分级诊疗，给未来医疗发展带来更大空间。目前医疗和地产行业的跨界合作都是传统的社区医疗卫生服务站模式，但是在分级诊疗的大环境下，如何把社区医疗做实、做强，如何匹配优质的医疗资源，切实解决老年人和其他居民的医疗需求，对医疗行业来说是新的课题，这也是益士医疗探索的新模式。
对于益士医疗与成益置业地产结合的优势，张长勇说，第一，益士医疗机构具有完备的三级医疗服务体系，做到“小病不出门，大病有保障”，全方位地解决居民的医疗需求；第二，有切实的社区医疗机构运营和管理经验，目前益士医疗在北京、郑州两地运营了多家社区医疗机构，在居民医疗需求的把握和提供上有多年的经验积累；第三，科学系统的居民健康管理体系，从医疗、运动、饮食等方面入手，对居民的健康医疗数据进行跟踪管理，防止亚健康转化为慢性病，防止慢性病进一步恶化。
张长勇说，医养融合后，医养地产社区和普通社区有明显区别，医养地产社区的老龄人群健康卫生保障显著提升。这是因为老龄人群有两大核心需求：医疗需求和基础生活协助需求，这是目前普通社区不能满足的。医养结合社区的建成，在医疗服务上，构建了完善的三级医疗服务体系。依托社区医疗，解决居民的常见病和慢性病的干预和治疗；依托当地的就医网络，解决居民重大疾病的精确分诊、转诊；依托北上广深等一线城市三甲医院网络，解决老年人重大疾病的治疗和康复。除此之外，益士医疗在全国拥有超过200位三甲医院主任和副主任以上的专家团队，超过1500家医院网络，可以专业快速地解决居民的医疗需要。这些措施将在根本上解决老龄人群常见疾病和慢性疾病的预防和治疗，在社区门口就满足了老年人的这些高频和高端的医疗需求。另一方面，医养结合社区的建立也将方便老年人的日常生活，改善老年人生活质量。居住在这样的社区，老年人会安心，子女更放心。
河南成益置业有限公司副总经理袁明对打造的医养全龄化社区的特点这样表述：一是社区的儿童、年轻人和老年人住在一起，是一个有生气与活力的健康生态，有利于老年人健康；二是有全新的适老医疗服务配套设施，是老年人和其他居民完善的健康保障体系。随着河南省城镇化不断加快，郑州市对周边的吸引力很强，在城市工作并定居的人们，结婚生子以后，如果选择在医养社区居住，老年人既能照看孩子，又能享受很好的养老环境。医养结合后，社区就有了一系列的医疗配套服务项目，随时为老年人和其他居民提供高质量的医疗保健服务。“不给孩子添麻烦”是老年人的普遍心理，医养地产社区，就满足了老年人这样的心愿。
值得注意的是，好多老年人的慢性病需要天天去医院治疗，如果社区有医养机构，就可以省去家人很多麻烦。在养老建筑的设计方面，成益置业的医养地产专门为老年人设计了紧急呼叫按钮和健身器材。电梯空间大，方便担架和轮椅出入。卫生间会预埋扶手装置，卫生间和厨房的门尺度都大，轮椅可以直接进入。社区还有控制中心、监控中心，是老年人的安全防范系统。虽然整个建筑标准要比普通建筑投入成本较大，却大大方便了老年人和子女。
全龄居民同享养生保健
在维也纳湖畔小区，有一个令人羡慕的特色，就是老年人和其他居民可以共同享受先进的医疗管理和养生保健。
二十世纪下半叶开始，威胁人类健康的传染病由于青霉素的发明得到基本控制，而糖尿病、癌症、冠心病、高血压、肾脏病、精神性疾病等开始大幅上升，对人们健康和经济社会构成严重威胁。时至今日，这些慢性病依然呈快速增加趋势，人口的老龄化，又加剧了这一问题的严重性。对这类慢性病的预防和治疗难度极大，因而被称为第二次公共卫生革命。由于我们的医疗资源有限，仅疾病治疗都难以应付，造成就医难，预防保健更是无从谈起。但是预防保健却是人们健康的源头，是老年人和其他人都迫切需要的。
成益置业的医养地产模式，使社区的老年人和其他居民人人享有预防保健成为现实。据袁明介绍，成益置业和益士医疗机构共建的社区医疗配套设施，是按照私人医馆提供的服务来设置的，即对社区的老年人和所有业主提供全方位的养生保健和医疗服务。
在具体做法上，北京益士医疗机构为业主建立了业主健康管理档案、老年人疾病情况档案，并回访了解客户的需求，如果客户有身体不适情况，可以直接给益士医疗机构的医生打电话咨询，进行调理或者治疗；国内知名专家还定期到社区巡诊，为老年人和所有业主看病；老年人和其他业主如果需要外出就医，北京益士医疗的“医疗直通车”可以把患者直接送到北上广和郑州的医疗专家面前。欢乐有益健康，成益置业的维也纳湖畔社区已经和河南的著名戏剧品牌“梨园春”达成合作意向，开展“戏曲文化进社区”活动，让老年人听戏、唱戏，让老年人快乐地生活。
家庭医生在美国叫全科医生，是一个全方位的家庭健康顾问。医生负责的仅仅是生病的人，而家庭医生是对整个人的身心健康负责，且是连续的。北京益士医疗会员管理部总监李妍说，益士医疗的私人医生，与美国的家庭医生类似。一是负责社区老年人疾病的预防和治疗。老年人慢性病很多，如糖尿病、高血压、关节病和精神类疾病等，需要频繁看病，及时发现病情变化并调整药物，十分重要。如糖尿病皮肤瘙痒，老年人嫌去医院麻烦，就会忍一忍，这一忍就可能会造成皮肤溃烂；心脏不舒服想等一等，一等就会等出大问题。而在医养地产社区，散步顺便就到了诊所，一个电话就可以得到咨询，这些平常“忍忍算了”的初期症状，都可以及时得到诊断，从而避免重病的发生。对整个社区居民都有这样持续性的长期呵护和治疗，居民的健康就得到了切实的保驾护航。二是健康咨询的需求。老年人希望知道自己的身体是什么状况，膝盖疼是否能打球？糖尿病不能吃什么水果？高血压病人如何运动？怎样合理膳食？诸如此类小问题，大部分人都不知道该怎么办。而私人医生都会给出正确的指导，会给老年人养生建议、膳食指导和运动计划等。三是可以得到心理辅导等高端服务，老年男性60多岁容易发生抑郁症，需要加倍呵护，私人医生就可以进行心理疏导。
老年人不仅需要良好的医疗条件，而且需要身心的调整和安慰。益士医疗还专门为此设置了中医。益士医疗的中医大夫、黄帝内经研究所所长周发祥教授说，老年人更容易接受中医，中医在主动参与关爱老年人，解决身心问题上更有效。随着人们对健康理念的转变，老年人会不定期地向中医咨询，这和中医“治未病”的特点相吻合。通过医养地产的社区模式，对专家资源进行充分挖掘，医生可以在闲暇时间发挥自己的特长，最大限度地防病治病，让老龄人群添福增寿。
医养地产是新的产业链发展模式
在老龄化社会的背景下，房地产商如何提供医养地产、养老地产等多样化适老服务，提高社区的综合服务能力？邓郁松认为，地产商以前单纯追求数量扩张，是满足人们基本的住房需求，现在随着人均达到一套住房，房地产商如何提供多样化服务，是提升居住品质的关键。以前小区只有基本配套设施，老龄化的基础设施不完备。随着老年人的增多，要从硬件和软件两方面着手建设。首先，新的硬件建设方面要更多考虑到人口结构变化的特点，更多地在住房、生活中，考虑适合老年人的生活需求。二是加强软件建设。老年人到了退休年龄，要长期生活在社区，社区生活对老年人的影响很大。这时，老年人对社区服务的要求也会增多，例如身体保养、医疗和日常娱乐生活。三是要提高社区的综合服务能力，满足老年人的特殊服务。
邓郁松认为，现在我国刚提出医养模式，还处于探索阶段。我们要注意到这一趋势的变化，即，从某一个产业发展转变到某一产业和其他产业有机结合，形成新的产业链发展模式。而新的产业链的形成关键是要做好资源整合，让公共资源、社区资源和家庭资源很好结合。
随着新的需求和新的发展模式的出现，国家要在政策层面适当引导，并促进相关服务业的发展。只有相关服务业发展了，养老地产和医养地产才能更好落到实处。总之，医养地产的发展是否成型，是否让入住人满意，核心在于相关的服务业能否为大家提供满意的服务。
