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    房企黑马“中投发展”近日在北京密云县拿下一宗特别注明“包含养老功能”的土地，这在国内土地出让经验上尚属首创，被视作中国为应对未来汹涌的老龄化前景在相应产业的一次突破，备受各界关注。
    养老用地零突破
    近日，一家名为“中投发展有限责任公司”的房地产开发企业，以总价4.62亿元的价格，成功中标了北京密云县一宗的居住用地，由于该宗土地的用途在国土部门发布的出让公告中特别注明了“包含养老功能”，这在国内土地出让经验上尚属首创，被视作中国为应对未来汹涌的老龄化前景在相应产业的提前部署上的一次突破，因而备受各界关注。
    据悉，该地块位于北京市密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-01、B-01地块，面积519965平方米，土地使用年限是50年。根据测算，这两宗土地的平均楼面价为888.5元/平方米。有地产界人士认为，中投发展获得该地块的成本，“几乎跟划拨形式差不多”，预计总开发成本为4000元/平方米，“非常有竞争力”。
    同时，中投发展还以9.25亿元的总价，拿下了上述宗地毗邻的“密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧A-02、B-02、B-03、B-04地块”，这四宗地块建筑规模约为23.78万平方米，平均楼面价3889.8元/平方米，土地性质则为住宅用地。
    据悉，该区域空气非常好，周边小区二手房价格在8000元/平方米，新盘达到13000元/平方米。小镇容纳着高档宾馆、经济型酒店、网球场、滑雪场等，湿润的空气中夹杂着绿树的气息，可以说是“天然的栖息地”。根据该地区楼盘目前价格，按照开发周期大约3.5年来算，该项目未来整体利润率肯定超过50%，业界人士普遍认为“这是一笔很划算的买卖”。
    中投发展相关负责人随后向媒体特别申明，公司拥有完整的养老产业规划和发展方案，是有备而来。“在密云A-01、B-01地块上，我们主要从事养老产业探索，并不会借养老名义来从事房地产开发。”
    至此，土地市场上多了一位主角——养老综合用地。北京市国土管理部门去年末曾透露，今后养老综合用地将与工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇，在土地用途上单独列示，供地范围则主要集中于北京市近郊地区，少数位于五环周边。养老综合用地的综合性主要体现在用地性质上，具体来说即约70%的住宅用地加上不到30%的商业金融用地，以及少量的养老医疗设施用地。
    破局者中投
    将首次包含养老功能的居住用地成功摘下，中投发展这匹刚刚投身养老和地产开发产业领域的“黑马”随之被推向了舆论关注的前台。据了解，中投发展成立于2011年6月13日，注册资本金20亿元，背后的股东则个个声名显赫：系由绿城地产、绿城阳光投资有限公司、中国建银投资有限责任公司和黑石基金组建。其中，中国建银投资有限责任公司占60%股份；绿城地产占24%股份；黑石基金占10%股份；绿城阳光投资有限公司占6%股份。
    资料显示，中投发展定位为推动国家城市化进程的城市运营商。经营范围主要包括：基础设施建设，公共设施和公用设施的投资建设管理，城市信息化建设，养老健康产业投资，工业项目、商业项目、服务业项目投资，投资管理咨询、建设管理咨询、企业管理咨询。
    在业内看来，中投发展不仅在“银行、基金、代建公司”三方合作的模式上有创意，而且还具备重要的光环：政府背景、资金充足、品牌优势。因此，虽然公司成立时间不长，出身显赫的中投发展近一年多来已经在土地市场上有所斩获：2011年拿下了天津滨海新区中心商务区8宗核心地带，总面积为36.3万平方米，主要用途为住宅和商业配套服务。另据悉，该公司正在北京接洽的项目有北京昌平新城的行政功能区市政设施、基础设施建设，密云新城开发，以及亦庄商业综合体开发等3大项目。其中，仅昌平新城科技商务区的开发面积就达55平方公里。
    老年经济前景看好
    中国社会迈向深度老龄化的前景已经不可逆转，而包括养老地产在内的相关服务行业发展的严重滞后，让越来越多国人担心未来中国是否能实现“老有所依、老有所养”。
    所谓深度老龄化，即每3个人中有1个人需要提供养老服务。相关数据显示，目前中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人占总人口的8.87％，同2000年第五次人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。
中国社科院的一份报告显示，预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，而届时中国总人口约不足12亿。由于出生率的下降预计在中国将呈现长期固化，因此，深度老龄化对中国不再是猜测，而是必须面对的前景和考验严峻的课题。
    老龄化给社会造成的压力已经呈现。全国老龄工作委员会办公室副主任阎青春称，2010年，中国完全失能日常生活需要全护理和照料的老人已经增加到1084.3万人，预计到2015年，将达到1240万人。失能老人的护理难题给以独生子女为主的下一代带来沉重的压力。传统的“养儿防老”模式或将难以为继，养老产业的刚性需求几乎是必然释放。
国家相关职能部门已经意识到该问题的严峻性。去年7月24日，《民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见》下发。《意见》首次提及“民间资本举办的养老机构或服务设施，可以按照举办目的，区分营利和非营利性质”。《意见》鼓励民间资本参与居家和社区养老服务；鼓励民间资本举办养老机构或服务设施；鼓励民间资本参与提供基本养老服务；鼓励民间资本参与养老产业发展。
    目前，全国仅有800多所老年公寓、社区，这一数据在未来庞大的老龄人口数量面前几近于无。经过简单测算即可得知：如果仅3%的老人能在社会设施中养老，全国就将有530万老人进人老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8万到10万所老年公寓及住宅，投资总额便是900-1000亿元，加上其他设施设备等，其商机将达到1200亿元。
    部分企业认为，老龄化引发的“银发经济”，将成为继婴儿潮带来的住宅黄金期、商业消费高峰期之后，下一个具有持续增长潜力的商业新边疆。截至目前，今年全国已有20多家房地产相关企业正式表示将涉足该产业，其中包括的万科集团、绿城集团、远洋地产、复兴国际、华润地产、保利地产等知名房企。
    享有制度先机的保险公司，也是被视作未来在养老产业领域内将大有作为的另一支重要力量。可资借鉴的是，在相关行业发展较为完备的欧美国家，保险公司由于能够打通养老保险、医疗保险和“倒按揭”等衍生住房金融服务等不同领域，因此其一直是老年产业中最主要的服务供应商。阳光保险、泰康保险、太平洋保险等险企，也成立了养老地产事业部，蓄势待发。　
    养老产业困境犹存
    然而，经过几年的探索，无论是房企还是险企，已面世的养老项目都没有给市场带来惊喜。国内企业在养老地产开发、运营等方面还缺乏标杆，可供学习、参考的成功模式和经验并没有出现，多数房企也只停留在研究与观望层面，甚至只有少数房企有相关项目运营。真正的制度突破和模式创新仍未能出现。
    究其原因，有关专家指出，运营模式不明确，盈利前景不清晰，制度壁垒依然存在和土地税收等鼓励性政策的缺失，是制约以养老地产为主的老年产业目前在中国发展的几大难以跨越的重要障碍。同时，部分房企以“养老项目”为噱头、将其作为圈地工具但却开发高利润的住宅的行为，对尚处培育期的该产业的声誉更是有害无利。　
    目前这样的情况在国内并不在少数。记者查阅资料发现，目前国内现有的养老项目中，有的只是在社区内配建一两栋“养老住宅”，有的甚至纯粹以养老住宅的名义销售一般楼盘。更重要的是，这些冠名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，配套的硬件设施和软件服务都处于空白或低水平阶段，与真正意义上能够满足老年人的老年住宅相去甚远。
    著名经济学家吴敬琏曾经表示，“养老地产不应该完全是地产，涉及方面会很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护，不能一概而论。老龄化产业是一个很大产业，这种产业带有一定的公益，应该在服务上多做文章，不只是房地产商卖房子那么简单的问题。”
    全国工商联房地产商会会长聂梅生则分析认为，有意涉足该领域的房企要清楚老年产业的属性：首先，它的价值和属性应该有地产属性，有住宅、普通商业地产和医疗保健等；其次，有非常强的金融属性，比如说证券、基金、保险、储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财的内容；第三，有服务属性，服务于核心的需求和老年增值的需求；此外，还应当有非常强的人文属性，属地文化很强，只有这样才能让老人觉得是家。
所以，养老住区的项目不同于传统的房地产开发，也不是房地产企业普通意义上的转型。因此，养老地产作为一种全新的服务性地产形态，涉及地产开发、金融服务、医疗服务、护理服务等多种业态，需要医疗机构和保险公司的共同参与。
    养老地产项目经营的长周期性，更是中国房地产企业此前未曾面对的新状况。据了解，美日等国营利性养老地产大部分采用“一次性会费+月服务费”的模式。这种盈利模式的优点是既可以解决地产公司前期一次性投入太大的问题，还可以兼顾日后持续提供的养老服务支出的需要，如美国一次性会费大约为人民币250万-400万元，外加月服务费人民币1.3万-2万元，这还不包括医疗费、水电费、停车费等等。即便如此的高收费，养老地产公司的利润率也只有7%左右，甚至更低，普遍的成本回收期也需要10-15年。
    据了解，中国养老地产的先驱、北京太阳城集团，经过10年的经营才逐步走出亏损。这对于以往习惯于高利润和高周转的中国房地产企业来说，势必面临一系列彻底的转变。因此，中投发展此次能否开发出真正依托于综合老年服务的养老地产项目，仍有待后续观察。
    延伸阅读：我国现有养老地产项目运营情况概览
    据了解，目前我国养老地产的开发模式主要包括三种模式。模式之一是一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是卖住宅。此类“销售”模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低，有利于迅速提高公司品牌形象与规模；模式之二则是“销售加持有”的方式，可以回笼资金，另外一方面可以推动政策获取后期运营的持续收入，这以首创置业与长青基金为代表；模式之三则是会员制的“综合地产型”模式，其赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益，这以上海的“亲和源”模式为代表。不过，无论哪种方式，鉴于开发企业投入巨大，地产项目多瞄准高端养老客户。
    由于目前国内养老地产尚未形成固定的盈利模式，很多房企不得不通过一次性卖房来获得现金流。这导致业内对房企进军养老地产的真实目的产生了很大质疑。“在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产成为开发企业进行'圈地运动”的工具，成为房企曲线拿地的“拿地模式”。”上海同策咨询研究中心总监张宏伟说。