[摘要]其实和商业一样，养老产业的前后“招商和运营”需要相对剥离的来看，杂糅在一起对养老地产所谓的盈利模式会看的不清晰。养老地产可以看成前期的老年房地产产业和后期的养老服务业。

对于养老地产，很多人都知道这个是未来地产发展的一个主导方向，但是能把这玩意说清楚的也不多。

第一、养老地产是养老服务业和老年房地产业的综合体

其实和商业一样，养老产业的前后“招商和运营”需要相对剥离的来看，杂糅在一起对养老地产所谓的盈利模式会看的不清晰。养老地产可以看成前期的老年房地产产业和后期的养老服务业。房地产产业盈利主要依靠房屋的销售和租赁。养老服务业的盈利来源主要来自于会员费和服务费。

而这两个板块互相融合又衍生出很多的类似盈利方式。比如一个项目可以只做销售或者租赁，也可以只收会员费以及服务费，也可以既做销售又收会员费。当然更有和保险公司合作结合打造的类似金融类产品，但是本质是不变的。

第二、真要做好养老，需要和政府充分黏贴。

养老地产除了是一个产业之外，他也是一个社会问题，是政府必须解决的一个社会现象。所以和政府合作，打造一个不仅仅只是“销售的地产项目”。

对于养老项目来说，医疗资源其实是最核心的资源，当然你可以说开发商自己来造，但是成本和代价会比你想象中的要大的多，能和政府捆绑解决医疗配套将为项目注入强劲的动力。

但是要付出代价，项目也需要为政府解决对应的指标。最近国家密集出台解决养老的一些政策，比如完成多少养老床位、推进多少供养型、养护型、医护型养老机构等等。

为政府完成一些工作，就可以得到政府的一些支持。

第三、能将养老地产结合的最好地产类型是旅游地产

对于旅游地产，归根到底还是希望那些有钱又有闲的人去旅游，然后实现置业的过程。而放眼望去，有钱又有闲的人似乎只有老人了啊。有数据显示，现在旅游人口中，40%来自于老年人，这是一个非常大的一个市场。

现在很多项目都打出泛养生泛休闲的概念，虽然是包着概念做销售，但核心就是主打养老+旅游的类主题地产的概念。

第四、养老地产以点带面会更好

我发现一个现象，就是对于乌镇雅园这个项目，客户主要是来自于上海。对于这个现象，我也有一个疑问：到底是这个项目就是针对上海养老造的，还是造好了觉得上海的客户比较容易挖掘。然后问了这个项目的负责人，得到的反馈是这样的一个项目体量，必须辐射外部客群。而所有的外部客群，一线城市的养老需求较为充沛，而且话说回来，一线城市的购买力较强，观念较新，比较容易接受这样的产品。

对于养老地产，其实也会沿袭普通地产的轨迹，先在以上海为中心的长三角、北京为周边的京津冀、港深广为中心的珠三角会优先发展，尤以长三角更有机会，文化气候交通观念等因素决定。

第五、地产比较容易介入的养老的几种模式

1、重硬件轻软件的无障碍适老化社区

做养老，软件是最难的，也是人力储备最为匮乏的地方。作为短期来说，先造一个老年人能够住得下的楼是第一步。先有硬件，再才会有软件跟进的可能

2、旅游度假型养老酒店

这种模式是比较能让开发商看见有回报的一种方式。作为酒店的模式进行运营，成功的模式有很多，变现的方式也有很多，都可以依托。

然后之前也说过，老年人已经构成一个庞大的比重。

通过养老和旅游结合可以衍生出比较多的概念，容易降低风险。比如养生(客群就放大了)、比如休闲(目的放大了)、比如有机(概念丰富了)、比如健康(层次上升了)。

3、城市型养老公寓

按照道理来说，养老公寓比较合理的区域在于远郊，因为考虑成本、项目规模以及生活氛围。但是对于老年人来说，在目前这个阶段还是不愿意过分的远离自己的环境以及和儿女的距离。所以在近郊的区域开发养老公寓是比较容易成功的、获得客户认可的一种方式。

但是对于这样的项目，第一必然项目规模不会大，配套需要依靠外部资源，价格也会比较的高，这个是客观事实。

整个短暂的学习过程下来，最大的一个感受就是：养老地产是玻璃心，一碰就碎。但是呵护的好，应该会茁壮成长。